Как написать продающее описание дома, чтобы бронировали

Гость не читает объявление как книгу. Он сканирует его в поисках ответов, и если хотя бы одного не находит — либо пишет вам (и ждёт ответа), либо уходит к соседнему дому, где всё написано. Второе случается чаще. Поэтому хорошее описание начинается не с красивых слов, а со списка вопросов, которые вам уже задавали в переписке.

В ленте и в результатах поиска гость видит фото, заголовок и начало текста. На Авито, по наблюдениям агентств, которые продвигают там объявления, до открытия карточки видно около 200 знаков описания. Заголовок там ещё короче — до 50 символов. Значит, самое сильное должно стоять в самом начале, а не в пятом абзаце после «Приветствуем вас!».

Рабочая формула первой фразы:

После первой фразы гостю нужна структура, по которой легко пробежать глазами. Разбейте текст на короткие абзацы — один абзац, одна тема. Порядок ниже повторяет порядок, в котором гость принимает решение: сначала «поместимся ли», потом «что там есть», потом «сколько стоит» и «что нельзя».

Сколько писать? Ориентир — 1 000–1 500 знаков: этого хватает на все семь блоков без воды. Большому коттеджу с баней, бассейном и подробными правилами можно до 2 500. Агентства, которые работают с Авито, тоже советуют не выходить за 1 500 знаков, хотя сама площадка разрешает до 7 500: длинные простыни почти не дочитывают.

Список удобств есть у всех. Продаёт не факт, а картинка, которую гость видит, прочитав его. Приём простой: после каждого важного факта спросите себя «и что?» — и допишите ответ.

Проверка простая: если фразу можно вставить в объявление любого другого дома — она не работает. Такие слова не вредят напрямую, но занимают место, где мог бы стоять аргумент, и делают текст похожим на сотню соседних.

У любого загородного дома есть что-то, что не понравится части гостей: грунтовка, туалет на улице, слабая связь, электричка за забором. Скрывать это бессмысленно — гость узнает на месте, и вы получите испорченный вечер, спор о залоге или плохой отзыв. Зато честно названный минус работает как фильтр: неподходящие гости отсеиваются сами, а остальные больше верят всему тексту.

Формула: факт + что вы с этим сделали или как это обойти. Без извинений и без «к сожалению».

Правила нужны, но тон решает всё. Капслок и три восклицательных знака читаются как «хозяин будет придираться к каждой мелочи» — и гость выбирает другой дом, даже если вечеринку и не планировал. Объясните причину, и правило перестанет звучать как угроза.

Полный свод правил лучше вынести в отдельный документ и отправлять при бронировании — готовый образец правил проживания можно скачать и подправить под свой дом. В описании оставьте три-четыре правила, которые влияют на выбор.

Скопируйте шаблон, который ближе к вашему дому, и замените всё в квадратных скобках своими фактами. Лишние строки удалите — шаблон не должен превращаться в перечень того, чего у вас нет.

Дом с баней на дровах [у леса / у воды] — [XX] км от МКАД по [шоссе], [X] ч на машине.

До [XX] гостей: [X] спальни, [X] кроватей, диван-кровать в гостиной. Кухня-гостиная со столом на [XX] человек — вся компания помещается за одним столом.

Баня: парная на [X] человек, [купель / чан / прорубь зимой]. Топим к вашему приезду, дрова включены.
Во дворе: мангал, решётки, беседка на [XX] мест, парковка на [X] машин.

Рядом: [озеро в XX м / лес сразу за забором], магазин в [X] км.

Стоимость: [XX XXX] ₽ за сутки до [XX] гостей, в цену входят бельё, полотенца, дрова. Залог [X XXX] ₽ возвращаем при выезде.
Заезд с [15:00], выезд до [12:00]. Музыка на улице до [23:00] — рядом живут соседи.

Напишите даты и число гостей — отвечу, свободно ли, и пришлю, как доехать.

Тихий дом для семьи с детьми: огороженный участок [XX] соток, до [пруда / леса] [XXX] м, [XX] км от МКАД.

[X] спальни на [X] гостей, детская кроватка и стульчик для кормления по запросу — бесплатно.
Во дворе: [качели / батут / песочница], беседка, мангал. Калитка закрывается, машины по участку не ездят.

Для малышей: [нет лестницы на второй этаж / заглушки на розетках / мелкий бассейн X м].
Рядом: [магазин в X км, аптека в X км, ферма / зоопарк в XX км].

Цена: [XX XXX] ₽ за сутки, от 3 ночей — [XX XXX] ₽. Бельё и уборка включены.
Можно с [небольшой собакой / без животных]. Заезд с [15:00], выезд до [12:00].

Спросите про свободные даты — отвечу в течение [часа].

Домик на двоих с панорамным окном в лес: [камин / печь], [чан на террасе], соседей не видно.

Большая кровать [160×200] у окна, кухня с посудой и кофеваркой, душ и туалет в доме.
Вечером — [чан на дровах за X XXX ₽ / звёзды с террасы / костровая], утром — [тропа к реке 300 м].

[XX] км от МКАД по [шоссе], последние [X] км — [асфальт / грунтовка, седан проезжает летом].
Интернет: [Wi-Fi X Мбит/с / мобильная связь ловит на террасе].

[XX XXX] ₽ за ночь, в будни — [XX XXX] ₽. Бельё, дрова, чай и кофе включены. Только для двоих, без животных.
Заезд с [15:00], выезд до [12:00] — можно позже, если нет следующей брони.

Простая дача для отдыха на природе: [XX] км от МКАД, до [реки / озера] [XXX] м пешком.

Дом [XX] м², [X] комнаты на [X] гостей, кухня с плитой и холодильником. Душ [в доме / летний], туалет [в доме / на участке — честно предупреждаем].
Участок [X] соток: мангал, гамак, [грядки с зеленью — угощайтесь].

Без Wi-Fi: мобильная связь [оператор] ловит хорошо, можно работать с телефона.
Магазин — [X] км, электричка до [станции] — [XX] мин пешком.

[X XXX] ₽ за сутки, на месяц — [XX XXX] ₽. Бельё [включено / своё].
Заезд и выезд — по договорённости.

Коттедж для дня рождения, корпоратива или Нового года: до [XX] гостей с ночёвкой, [XX] км от МКАД.

Зал [XX] м² со столом на [XX] человек, [караоке / бильярд / проектор], [X] спален с [XX] кроватями.
Баня и [бассейн / чан], площадка с мангалом под навесом — готовить можно в любую погоду.

Музыка в доме — без ограничений, на улице — до [23:00]. Можно пригласить [ведущего / кейтеринг / фотографа].
Парковка на [XX] машин.

Цена: [XX XXX] ₽ за сутки до [XX] гостей, дальше [X XXX] ₽ за человека. Залог [XX XXX] ₽, уборка [включена / X XXX ₽].
Праздничные даты расписываем заранее — напишите дату, пришлю свободные варианты и договор.

Вставьте текст объявления — проверка покажет, на какие вопросы гостя в нём нет ответа, найдёт штампы и покажет, как будет выглядеть начало в ленте. Это подсказка, а не приговор: оценка считается по простым признакам, и 10 из 10 не заменит живого взгляда со стороны.

Авито

Заголовок — до 50 символов, эмодзи в нём не пропустит модерация. Описание — до 7 500 знаков, но оптимально держаться около 1 500. Телефон, почту, ссылки на мессенджеры и другие площадки в тексте указывать нельзя — за это объявление могут отклонить, контакты живут в отдельном поле.

СмайлДом

Здесь гость пишет или звонит владельцу напрямую, комиссии с брони нет — поэтому текст должен вести к конкретному действию: «напишите даты». Телефон владельца гость получит, когда вы ответите «свободен», — дублировать его в описании не нужно. Отдельно укажите направление и километраж — по ним гости ищут дома в каталоге.

Свой сайт или страница в соцсетях

Там можно позволить себе больше: историю дома, отзывы гостей, отдельные разделы про баню и окрестности. Но первый экран работает по тем же правилам — главная фишка, дорога и цифра. Если с сайта мало заявок, посмотрите разбор почему сайт дома приносит меньше заявок.

Последний пункт недооценивают чаще всего. Текст обещает баню и вид на озеро, а на фото — кухня и спальня? Гость не поверит тексту. Как снять дом так, чтобы фото подтверждали описание, — в статье «Как снять дом на фото, чтобы бронировали». А если описание готово, но гостей всё равно мало, проверьте цену и загрузку в низкий сезон.