Правила размещения дома

Сдавать жильё вправе собственник. Если дом принадлежит родственнику или знакомому, нужно его письменное согласие или доверенность — при проверке или споре с гостем это первое, что спросят.

Дом в долевой собственности сдаётся по соглашению всех совладельцев. Дом, купленный в браке, — общее имущество супругов; лучше иметь согласие второго супруга в письменной форме.

Договор ипотеки часто требует согласия банка на сдачу дома. Сдача без него может стать нарушением условий кредита.

Объявление размещает и договор с гостем заключает взрослый человек, который отвечает по своим обязательствам.

Собственник сдаёт свой жилой дом целиком по договору найма: передал ключи, гость живёт, после выезда уборка. Это обычная сдача жилья, а не гостиничная деятельность, — классификация и реестр не требуются. Признаки режима: дом сдаётся целиком одной компании, нет номеров, питания, ежедневной уборки и других гостиничных услуг, в объявлении дом не называется «гостевым домом» или «отелем».

Садовый дом (в выписке ЕГРН — «садовый дом», «нежилое здание» или «жилое строение») не является жилым помещением, поэтому его сдают не по договору найма, а по договору аренды здания. Требования строже: договор заключается единым документом, подписанным обеими сторонами (иначе он недействителен, ст. 651), цена — существенное условие (ст. 654), передача — по подписанному акту (ст. 655), в договоре — адрес и кадастровый номер. Как оформить — в разборе договоров.

Гостиница, мини-отель, база отдыха, глэмпинг, кемпинг, турбаза, «номера» с питанием или обслуживанием — это средства размещения. Они обязаны быть включены в реестр классифицированных средств размещения, а в любом объявлении в интернете должны быть указаны номер записи в реестре и ссылка на неё. Без этого размещать такой объект на агрегаторах, в том числе на СмайлДом, нельзя.

С 1 сентября 2025 года по 31 декабря 2027 года в ряде регионов проводится эксперимент с гостевыми домами. В их числе Адыгея, Республика Алтай, Бурятия, Дагестан, Крым, Алтайский, Краснодарский, Приморский и Ставропольский края, Архангельская, Астраханская, Владимирская, Ивановская, Иркутская, Калининградская, Кемеровская, Ленинградская, Нижегородская, Ростовская, Херсонская области, Севастополь и «Сириус» (перечень может расширяться). С 1 января 2026 года гостевой дом в этих регионах нельзя сдавать туристам и рекламировать в интернете без номера в реестре. Если вы сдаёте в этих регионах свой дом целиком по договору найма без гостиничных услуг — это режим 1, но формулировки объявления должны ему соответствовать.

В форме объявления, блок «Как вы сдаёте объект», впишите номер в реестре и ссылку на запись. Номер будет показан в карточке дома. Номер присваивается при включении объекта в единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии.

Туристический налог платят те, кто оказывает услуги по временному проживанию в объектах из реестра, если он введён в вашем муниципалитете. При обычном найме жилья (режим 1) он не взимается.

Жилой дом можно сдавать в наём, в том числе посуточно. Предоставлять в квартирах многоквартирных домов гостиничные услуги запрещено — поэтому на СмайлДом размещаются загородные дома, коттеджи, дачи и таунхаусы, а не квартиры под видом гостиницы.

Садовый дом не является жилым помещением, поэтому его сдают по договору аренды, а не найма. Требования к честности объявления и безопасности те же. На налоге для самозанятых (НПД) садовый дом сдавать нельзя — только НДФЛ или ИП. Как оформить договор аренды садового дома и чем он отличается от найма — в разборе договоров. Узнать назначение дома можно по выписке из ЕГРН (графа «Назначение»); садовый дом можно перевести в жилой решением местной администрации.

Работающие электричество и отопление в холодный сезон, вода, санузел, исправные печи, камины и газовое оборудование. Если чего-то нет (например, туалет на улице), это прямо пишется в объявлении.

Фото, описание, число спальных мест, удобства, расстояние и цена должны соответствовать реальности. Объявление о доме, которого нет или который вы не вправе сдавать, — это обман гостей.

Указывайте, что входит в цену, и все доплаты: уборка, баня, дрова, питомцы, дополнительные гости, размер залога и условия его возврата. Скрытые платежи — самая частая причина жалоб.

Если вы сдаёте дом в режиме найма, не называйте его «гостевым домом», «отелем» или «номерами» — это признаки средства размещения, для которого нужен реестр.

Телефон владельца на СмайлДом скрыт и передаётся гостю, только когда вы подтвердите свободные даты. Не вписывайте телефон и ссылки на другие площадки в описание.

Нельзя размещать информацию, запрещённую законом, оскорбления, дискриминационные условия («не сдаём людям такой-то национальности»), призывы к нарушению закона.

Используйте снимки, которые сделали вы сами, или получите разрешение фотографа. Чужие фото с других сайтов и агрегаторов брать нельзя: правообладатель вправе потребовать компенсацию от 10 тыс. до 5 млн ₽ за каждое нарушение.

Если в кадре узнаваемые люди (гости, соседи, дети), нужно их согласие. Проще снимать дом без людей.

Описание пишите своё. Скопированный с чужого сайта текст — такое же нарушение авторских прав, как и фото.

Выберите один из вариантов:

• НДФЛ — 13% (15% с дохода свыше 2,4 млн ₽ в год), декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
• Самозанятость (НПД) — 4% с оплат от физлиц, 6% — от компаний и ИП; сдавать на НПД можно только жилые помещения — садовый дом и другие нежилые объекты нельзя; по каждой оплате формируется чек в «Мой налог»;
• ИП на патенте или упрощёнке — если сдача домов для вас постоянный бизнес.

Самозанятый формирует чек при каждой оплате: наличными и картой — в момент расчёта. Штраф за неоформленный чек — 20% от суммы, при повторе в течение полугода — 100%.

Если у вас живёт иностранный гражданин, вы как принимающая сторона обязаны подать уведомление о его прибытии в МВД (через МФЦ, почту или Госуслуги). Срок — не позднее 7 рабочих дней со дня прибытия; актуальный порядок уточняйте на Госуслугах. За неподачу предусмотрен штраф.

Регистрация по месту пребывания нужна, если гражданин живёт по одному адресу больше 90 дней. Для посуточного и краткосрочного отдыха она не требуется.

Жилой дом сдают по договору найма — в письменной форме. Садовый дом — по договору аренды здания: единым документом, подписанным обеими сторонами, с ценой и актом передачи; без этого договор недействителен или не заключён. Договор защищает и вас, и гостя: даты, цена, залог, правила, ответственность за ущерб. Бесплатный образец договора найма, акт приёма-передачи и правила проживания есть в нашем блоге.

Сумма залога и условия удержания прописываются в договоре. Удержать залог можно только за реальный ущерб, зафиксированный в акте, — не «на всякий случай».

Условия возврата предоплаты при отмене пишутся заранее, до оплаты. Если условий нет, спор решается в пользу гостя.

Неисправная проводка, газ, печь, гнилые ступени, открытый бассейн — если гость пострадал, отвечает собственник. Проверяйте дом перед каждым заездом.

Рекомендуем датчики дыма, огнетушитель на кухне и у бани, инструкцию по печи и камину, свободные пути эвакуации. Сообщите гостям, где перекрыть газ и воду.

Видеосъёмка в доме, где живут гости, нарушает неприкосновенность частной жизни. Камеры на улице допустимы, если о них сказано в объявлении.

Телефон, имя и паспортные данные гостя, которые вы получаете, используйте только для бронирования, договора и миграционного учёта. Не публикуйте их, не пересылайте третьим лицам и не делайте фото паспорта без необходимости — сверки глазами обычно достаточно.

СмайлДом — площадка объявлений. Мы не являемся стороной договора между владельцем и гостем, не принимаем оплату за проживание и не берём комиссию. Ответственность за соблюдение этих правил несёт владелец (п. 5 Пользовательского соглашения).

При размещении владелец обязательно выбирает режим сдачи: подтверждает наём жилого дома или указывает номер в реестре. Мы просматриваем объявления и разбираем каждую жалобу — кнопка «Пожаловаться» есть в карточке любого дома.

Объявление снимается с показа, если: не выбран режим сдачи или не указан номер реестра для средства размещения; сведения недостоверны; использованы чужие фото или тексты; поступила обоснованная жалоба правообладателя, гостя или требование госоргана; дом сдаёт не собственник и без его согласия.