Для большинства владельцев, сдающих дом посуточно, выгоднее всего самозанятость (НПД): 4% с оплат от физлиц и 6% — от юрлиц, без деклараций и касс, чек — в приложении «Мой налог». ИП на УСН или патенте нужен, если доход выше 2,4 млн ₽/год, есть сотрудники или несколько объектов. Начните сдавать легально — разместите дом на СмайлДом.
Сдавать дом «в серую» кажется проще, но это тревога и риск штрафов, невозможность спокойно принимать оплату и подтвердить доход. Хорошая новость: легальная сдача в 2026 стоит копейки и оформляется за 10 минут. Разберём три режима — самозанятость, ИП на УСН и патент — и поймём, какой подходит именно вам. Это не заменяет консультацию бухгалтера, но даст ясную картину.
Самозанятость, ИП, патент — сравнение
Режим
Ставка
Лимит дохода
Кому подходит
Самозанятый (НПД)
4% с физлиц, 6% с юрлиц
до 2,4 млн ₽/год
Один-два дома, без сотрудников — проще всего
ИП на УСН «Доходы»
обычно 6% (зависит от региона)
высокий
Много объектов, услуги, сотрудники
ИП на патенте (ПСН)
фикс. сумма за патент
до 60 млн ₽/год
Стабильно высокий доход, зависит от региона
Физлицо без режима (НДФЛ)
13%
—
Невыгодно и с декларацией
Ставки и условия 2026 приведены ориентировочно; детали и региональные особенности уточняйте в ФНС.
Почему самозанятость — выбор №1 для дома
Нет деклараций, взносов «на всякий случай» и кассы. Зарегистрировались в «Мой налог», формируете чек за минуту, налог считается сам. Для одного-двух домов это дешевле и спокойнее любого другого режима.
На НПД с каждых 100 000 ₽ дохода от гостей-физлиц налог — 4 000 ₽. От юрлиц — 6%.
Как оформить самозанятость и чек
1
Скачайте «Мой налог»
Официальное приложение ФНС. Регистрация по паспорту или через Госуслуги — за пару минут.
2
Укажите вид дохода
Аренда собственного жилья. Никаких лицензий и походов в налоговую не нужно.
3
Принимайте оплату
На карту или переводом от гостя — как договорились.
4
Сформируйте чек
В приложении: сумма, «доход от аренды», плательщик (физлицо/юрлицо) — отправьте чек гостю.
5
Налог — сам
До 28 числа следующего месяца приложение покажет сумму и даст оплатить в один тап.
Абстрактные проценты мало что говорят. Посчитаем на примере дома, который сдаётся по 15 000 ₽ за сутки со средней загрузкой 10 дней в месяц — это 1,8 млн рублей дохода в год.
Режим
Налог за год
Что ещё платите
Самозанятый (НПД)
около 72 000 ₽ при ставке 4%
Ничего, взносов нет
ИП на УСН «доходы» 6%
около 108 000 ₽
Страховые взносы примерно 53 000 ₽, но они уменьшают налог
ИП на патенте
фиксированная сумма, зависит от региона
Страховые взносы
Физлицо, НДФЛ 13%
около 234 000 ₽
Декларация 3-НДФЛ раз в год
Для дохода до 2,4 млн ₽ самозанятость выигрывает почти всегда: ставка ниже и нет обязательных взносов.
Ситуация меняется при доходе выше лимита НПД или когда домов несколько. Тогда считать нужно индивидуально: у ИП взносы уменьшают налог, а патент может оказаться выгоднее при высокой загрузке.
Как платить налог на практике
1
Фиксируйте каждое поступление
Самозанятый вносит сумму в «Мой налог» и формирует чек. Это занимает полминуты и делается в день оплаты.
2
Разделяйте физлиц и юрлиц
Ставка разная: 4% с оплат от людей и 6% от компаний. В приложении это указывается при создании чека.
3
Не забывайте про залог
Возвратный депозит — не доход. Чек на него формировать не нужно, если вы вернули деньги гостю.
4
Платите до 28 числа
Налог за месяц приходит уведомлением, оплата в приложении в один клик. Просрочка даёт пени.
5
Следите за лимитом
В «Мой налог» видно накопленный доход за год. При приближении к 2,4 млн ₽ готовьте переход на ИП.
Практические вопросы
🏠
Если домов несколько
НПД не запрещает сдавать несколько объектов, но лимит дохода общий. При двух-трёх домах он исчерпывается быстро.
👥
Если помогает наёмный человек
Самозанятый не может нанимать сотрудников. Уборщица по договору подряда допустима, штатный администратор — нет.
💳
Куда принимать деньги
Ограничений нет: карта, перевод по телефону, наличные. Важно лишь отразить поступление и выдать чек.
📑
Нужна ли онлайн-касса
Самозанятому нет: чек из «Мой налог» её заменяет. ИП на других режимах касса обычно нужна.
Сколько налога платит владелец дома при посуточной сдаче?＋
Самозанятый платит 4% с оплат от физлиц и 6% от юрлиц. При доходе 1,8 млн ₽ в год это около 72 000 ₽ налога. Для сравнения, как физлицо по ставке НДФЛ 13% пришлось бы заплатить около 234 000 ₽.
Что выгоднее: самозанятость или ИП?＋
При доходе до 2,4 млн ₽ в год почти всегда выгоднее самозанятость: ставка ниже и нет обязательных страховых взносов. ИП имеет смысл при доходе выше лимита, нескольких объектах или необходимости нанимать сотрудников.
Нужно ли платить налог с залога?＋
Нет, если залог возвращается гостю: это не доход, а обеспечительный платёж. Чек на него формировать не нужно. Но если вы удержали часть залога за повреждение имущества, эта сумма становится доходом и облагается налогом.
Нужна ли онлайн-касса самозанятому?＋
Нет. Чек, сформированный в приложении «Мой налог», полностью заменяет кассовый. Это одно из главных преимуществ режима: не нужно покупать оборудование и заключать договор с оператором фискальных данных.
Можно ли сдавать несколько домов на самозанятости?＋
Формально да, режим не ограничивает количество объектов. Но лимит дохода общий — 2,4 млн ₽ в год на все дома. При двух-трёх объектах он исчерпывается за один сезон, поэтому чаще выбирают ИП.
Какой налог платит самозанятый при сдаче дома?＋
На режиме НПД (налог на профессиональный доход) самозанятый платит 4% с поступлений от физлиц и 6% — от юрлиц и ИП. Отдельных отчётов и деклараций нет: чек формируется в приложении «Мой налог», а налог начисляется автоматически и оплачивается до 28 числа следующего месяца.
Можно ли сдавать дом посуточно как самозанятый?＋
Да, сдача собственного жилья в аренду прямо разрешена для НПД. Ограничение: режим для жилых помещений (дом, квартира, дача). При этом нельзя нанимать работников по трудовому договору и превышать лимит дохода 2,4 млн ₽ в год.
Когда выгоднее ИП, а не самозанятость?＋
ИП имеет смысл, если доход превышает лимит НПД (2,4 млн ₽/год), нужны наёмные сотрудники или несколько объектов и услуг. Тогда выбирают УСН «доходы» (обычно 6%) или патент. Но у ИП есть страховые взносы и отчётность, поэтому при небольшом объёме самозанятость проще и дешевле.
Что такое патент и подходит ли он для посуточной аренды?＋
Патент (ПСН) — режим только для ИП: вы платите фиксированную сумму за право вести деятельность, независимо от фактического дохода. Он бывает выгоден при стабильно высоком доходе, но стоимость и доступность видов деятельности зависят от региона — уточняйте в своей налоговой.
Как оформить чек гостю на режиме НПД?＋
В приложении «Мой налог» после оплаты вы создаёте чек: указываете сумму и что это доход от аренды, выбираете плательщика (физлицо или юрлицо) и отправляете чек гостю. Это занимает минуту и полностью заменяет кассу.
Что будет, если сдавать дом без налогов?＋
Это риск: при выявлении незадекларированного дохода грозят доначисление налога, пени и штраф. Легальная сдача через самозанятость стоит всего 4–6% и снимает эти риски, а ещё позволяет спокойно принимать оплату и подтверждать доход.