Налоги при сдаче дома: самозанятость, ИП или патент
Сдавать дом легально в 2026 — это 4–6% и одно приложение, без деклараций и касс. Сравниваем режимы и показываем, что выгоднее именно вам.
·12 минут чтения·Владельцам
⚡ Коротко
Для большинства владельцев, сдающих дом посуточно, выгоднее всего самозанятость (НПД): 4% с оплат от физлиц и 6% — от юрлиц, без деклараций и касс, чек — в приложении «Мой налог». ИП на УСН или патенте нужен, если доход выше 2,4 млн ₽/год, есть сотрудники или несколько объектов. Начните сдавать легально — разместите дом на СмайлДом.
Сдавать дом «в серую» кажется проще, но это тревога и риск штрафов, невозможность спокойно принимать оплату и подтвердить доход. Хорошая новость: легальная сдача в 2026 стоит копейки и оформляется за 10 минут. Разберём три режима — самозанятость, ИП на УСН и патент — и поймём, какой подходит именно вам. Это не заменяет консультацию бухгалтера, но даст ясную картину.
Самозанятость, ИП, патент — сравнение
| Режим | Ставка | Лимит дохода | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Самозанятый (НПД) | 4% с физлиц, 6% с юрлиц | до 2,4 млн ₽/год | Один-два дома, без сотрудников — проще всего |
| ИП на УСН «Доходы» | обычно 6% (зависит от региона) | высокий | Много объектов, услуги, сотрудники |
| ИП на патенте (ПСН) | фикс. сумма за патент | до 60 млн ₽/год | Стабильно высокий доход, зависит от региона |
| Физлицо без режима (НДФЛ) | 13% | — | Невыгодно и с декларацией |
Почему самозанятость — выбор №1 для дома
Нет деклараций, взносов «на всякий случай» и кассы. Зарегистрировались в «Мой налог», формируете чек за минуту, налог считается сам. Для одного-двух домов это дешевле и спокойнее любого другого режима.
Как оформить самозанятость и чек
- 1Скачайте «Мой налог»Официальное приложение ФНС. Регистрация по паспорту или через Госуслуги — за пару минут.
- 2Укажите вид доходаАренда собственного жилья. Никаких лицензий и походов в налоговую не нужно.
- 3Принимайте оплатуНа карту или переводом от гостя — как договорились.
- 4Сформируйте чекВ приложении: сумма, «доход от аренды», плательщик (физлицо/юрлицо) — отправьте чек гостю.
- 5Налог — самДо 28 числа следующего месяца приложение покажет сумму и даст оплатить в один тап.
Подробный разбор именно посуточной сдачи как самозанятый — в статье «Как легально сдавать дом посуточно как самозанятый». А сколько это в деньгах — посчитайте на калькуляторе дохода.
0%
налог с оплат от физлиц (НПД)
0 ₽
лимит дохода самозанятого в год
0%
комиссии на СмайлДом
Сдавайте легально и без комиссий
СмайлДом — площадка для владельцев-самозанятых: размещение 1000 ₽ в год, 0% комиссии с бронирований, прямые контакты гостя. Весь доход остаётся у вас.
Частые вопросы
Какой налог платит самозанятый при сдаче дома?＋
На режиме НПД (налог на профессиональный доход) самозанятый платит 4% с поступлений от физлиц и 6% — от юрлиц и ИП. Отдельных отчётов и деклараций нет: чек формируется в приложении «Мой налог», а налог начисляется автоматически и оплачивается до 28 числа следующего месяца.
Можно ли сдавать дом посуточно как самозанятый?＋
Да, сдача собственного жилья в аренду прямо разрешена для НПД. Ограничение: режим для жилых помещений (дом, квартира, дача). При этом нельзя нанимать работников по трудовому договору и превышать лимит дохода 2,4 млн ₽ в год.
Когда выгоднее ИП, а не самозанятость?＋
ИП имеет смысл, если доход превышает лимит НПД (2,4 млн ₽/год), нужны наёмные сотрудники или несколько объектов и услуг. Тогда выбирают УСН «доходы» (обычно 6%) или патент. Но у ИП есть страховые взносы и отчётность, поэтому при небольшом объёме самозанятость проще и дешевле.
Что такое патент и подходит ли он для посуточной аренды?＋
Патент (ПСН) — режим только для ИП: вы платите фиксированную сумму за право вести деятельность, независимо от фактического дохода. Он бывает выгоден при стабильно высоком доходе, но стоимость и доступность видов деятельности зависят от региона — уточняйте в своей налоговой.
Как оформить чек гостю на режиме НПД?＋
В приложении «Мой налог» после оплаты вы создаёте чек: указываете сумму и что это доход от аренды, выбираете плательщика (физлицо или юрлицо) и отправляете чек гостю. Это занимает минуту и полностью заменяет кассу.
Что будет, если сдавать дом без налогов?＋
Это риск: при выявлении незадекларированного дохода грозят доначисление налога, пени и штраф. Легальная сдача через самозанятость стоит всего 4–6% и снимает эти риски, а ещё позволяет спокойно принимать оплату и подтверждать доход.